Столичный рынок жилья внимательно следит за судьбой законопроекта, призванного определить правовой статус апартаментов. Внесение документа в Госдуму вызвало прилив интереса к этому формату недвижимости у застройщиков, инвесторов и рядовых покупателей. Но затянувшаяся пауза породила неопределенность и волну ценовых скачков.
Фото: ЖК Башня Федерации
История вопроса
Правовой статус апартаментов до сих пор не определен. Из-за того что они не считаются жильем, в таких помещениях нельзя прописаться. Кроме того, налоговая нагрузка, коммунальные и эксплуатационные расходы для владельцев апартаментов по сравнению с жителями квартир значительно выше. Однако эти минусы компенсирует один огромный плюс — доступные цены. Поэтому в столице с ее заоблачными ценами такой формат недвижимости весьма популярен у небогатых покупателей.
Больше всего новых апартаментов, по данным Est-a-Tet, выставлено на продажу в столичных районах Соколиная Гора, Щукино, Южнопортовый, Ростокино и Покровское-Стрешнево. По средней стоимости лота вне конкуренции Пресненский район. Во многом благодаря небоскребам «Москва-Сити». С начала этого года в Международном деловом центре, по оценке Knight Frank, продали апартаментов на 15,7 млрд руб. В среднем 1 кв. м. здесь стоит 700 тыс. руб. При этом в элитном районе ужасная социальная инфраструктура. Ведь застройщики апарт-комплексов, в отличие от жилых домов, не обязаны строить детсады, школы и больницы. Но об этом покупатели апартаментов, разумеется, узнают после сделок.
«Обеспечить построенные в столице апартаменты социальной инфраструктурой невозможно, — заявил на днях вице-мэр Москвы Андрей Бочкарев, курирующий стройкомплекс. А перевести их в статус «жилья с ограничениями», по его мнению, может только специальный закон.
Напомним, в апреле этого года группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект, призванный определить правовой статус апартаментов в России. Правда, момент народные избранники выбрали не совсем удачный. На фоне общего взлета стоимости жилья инициатива подхлестнула активность девелоперов и спрос покупателей на столичные апартаменты. В конце весны цены на ожиданиях и на слухах устремились вверх. Правда, к концу лета ажиотаж заметно поутих. Стало понятно, что решать судьбу долгожданного законопроекта придется депутатам Госдумы нового созыва.
Смена лидера
По оценке аналитиков компании «Метриум», по итогам третьего квартала столичные апартаменты массового сегмента за год подорожали на 26%, а средневзвешенная цена достигла 241 210 руб. за квадрат. «Стоимость 1 кв. м в первичных объектах экономкласса сегодня составляет 163,2 тыс. руб., в комфорт-классе — 255 тыс. руб., в бизнес-классе — 365,6 тыс. руб., в премиуме — 996 тыс. руб.», — сообщил руководитель АЦ ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.
По данным Est-a-Tet, большей популярностью пользуются лоты в бюджете от 5 до 14 млн руб. Спрос на них (59%) превышает предложение (47%.) В июле–сентябре уменьшилось количество сделок с привлечением ипотеки. Во втором квартале ипотечными кредитами для покупки апартаментов пользовались 47,9% покупателей, в третьем квартале показатель снизился до 43,7%. В прошлом году доля сделок с ипотекой в этом сегменте составляла 37,4%.
В третьем квартале внутри МКАД стартовали продажи в 10 апарт-комплексах. Расширение экспозиции повлияло на структуру предложения по округам: в лидеры выбился ЮВАО — его доля в разрезе округов увеличилась до 20,8% от числа всех предложений. ВАО — лидер предыдущего квартала — сместился на второе место (19,9% — 1,8 п.п.). Сократилась и доля СВАО (4,7% — 5 п.п.).
За счет выхода большого количества проектов эконом- и комфорт-класса доля массового сегмента выросла на 13,5 п.п. и составила 44,7% рынка. Бизнес-класс, хотя и сохранил количественное преимущество перед «массовыми» проектами, стал сдавать позиции из-за высокого спроса и соответствующего вымывания предложения (57% всех сделок по апартаментам за прошедший квартал пришлось на бизнес-класс, 33% — на массовый сегмент).
Подавляющая часть лотов экспозиции находится в корпусах на этапе монтажа. За последние три месяца их доля увеличилась на 27,1 п.п. — до 47,3%. В структуре предложения по типу отделки увеличилось число апартаментов с предчистовой отделкой white box (19,8%; +7,4 п.п.). Сократилась доля лотов с чистовой отделкой «под ключ» (37,3% — 6,1 п.п.). Доля лотов без отделки составила 42,9% всех предложений (-1,6 п.п.).
В настоящий момент в столице и Новой Москве (если брать только ЖК апартаментов, без комбинированных форматов) продается около 670 тыс. кв. м., — сообщила «МК» главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. С ее слов, в Новой Москве цены на апартаменты экономкласса начинаются от 137 тыс. руб. за 1 кв. м.
На вторичном рынке апартаментов Старой Москвы, по данным ЦИАН, в продаже находится 3,7 тыс. лотов. Средняя цена 1 кв. м составляет 473,1 тыс. руб. За последние 12 месяцев заметнее всего подорожали лоты в районах Алексеевский, Замоскворечье и Лосиноостровский.
Свежие ветры
Опрошенные «МК» аналитики выделили три тренда, набравших силу в начале осени. Во-первых, доля апартаментов в девелоперских проектах устойчиво растет, отметил Дмитрий Таганов. По его словам, застройщики стали выводить на рынок больше лотов данного сегмента из-за рекордно высоких цен на квартиры — апартаменты стоят на 10–20% дешевле, а потому могут привлечь покупателей, которым обычное жилье стало недоступно. Сейчас доля апартаментов в проектах составляет 13%, в то время как год назад — всего 5%.
Руководитель отдела продаж компании «Этажи» в Москве Максим Климов отметил еще две тенденции. По его мнению, рост цен на апартаменты существенно замедлился: если за 12 месяцев средняя цена 1 кв. м. в них выросла на 25,5%, то за последние три месяца они прибавили в цене всего около 1–1,2%. Сказывается замедление роста цен во всех сегментах рынка и постепенное снижение спроса. Апартаменты по-прежнему сохраняют дельту в стоимости с жилой недвижимостью и поэтому привлекают многих своей доступностью.
«Апартаменты для потенциальных покупателей уже не в диковинку, и к ним стали относится как к более доступной альтернативе жилья. Поэтому доля тех, кто готов рассматривать апартаменты для покупки, с начала года выросла на 20%», — заметил Климов.
Портрет покупателя
По его словам, среди покупателей апартаментов достаточно много тех, кто не проживает постоянно в столице, но приезжает сюда периодически с какой-то целью. Нередко эти люди живут за границей, и апартаменты для них своего рода перевалочная база. Вторая категория — инвесторы, которые приобретают с целью будущей перепродажи или получения пассивного дохода от сдачи в аренду. Третья — люди в возрасте 45–50 лет, которые покупают такой вид недвижимости для временного проживания своих детей. Четвертая — молодые семьи. Они выбирают апартаменты как аналог более дешевого временного жилья.
Есть еще и пятая целевая аудитория. «Апартаменты часто приобретают покупатели, у которых уже есть квартира в Москве. Им не нужна регистрация в городе. Они интересуются лотами в престижных районах и центре города, поближе к месту работы», — добавил Дмитрий Таганов.
Прогнозы под елочку
По его прогнозу, до конца текущего года в сегменте апартаментов ожидается медленный рост цен. Это объясняется хоть и замедляющимся, но не остановившимся спросом и увеличением ключевой ставки ЦБ — покупатели стараются успеть приобрести квартиру до очередного ее повышения в цене. «Кроме того, за период действия программы льготной ипотеки крупные девелоперы накопили серьезный запас финансовой прочности, что позволяет им стимулировать покупателей при помощи различных преференций и маркетинговых инструментов», — заметил Дмитрий Таганов.
«Динамика роста цен до конца года будет очень сдержанной, на уровне 0,5–1% в месяц. Апартаменты по-прежнему будут сохранять ценовую дельту с жилой недвижимостью. Поэтому динамика роста цен на них будет догоняющей рост цен на другие виды недвижимости», — заключил Максим Климов. То есть до новогодних каникул апартаменты будут дорожать чуть быстрее, чем квартиры и студии.
Несмотря на свой неурегулированный статус, апартаменты по-прежнему выглядят привлекательнее жилых новостроек благодаря более доступным ценам. Таким образом, этот формат недвижимости имеет хорошие шансы упрочить свои позиции на столичном рынке жилья, уверены аналитики.