Апартаменты в Москве подорожали на слухах об изменении их статуса

Столичный рынок жилья внимательно следит за судьбой законопроекта, призванного определить правовой статус апартаментов. Внесение документа в Госдуму вызвало прилив интереса к этому формату недвижимости у застройщиков, инвесторов и рядовых покупателей. Но затянувшаяся пауза породила неопределенность и волну ценовых скачков.

Апартаменты в Москве подорожали на слухах об изменении их статуса Фото: ЖК Башня Федерации

История вопроса

Правовой статус апартаментов до сих пор не определен. Из-за того что они не считаются жильем, в таких помещениях нельзя прописаться. Кроме того, налоговая нагрузка, коммунальные и эксплуатационные расходы для владельцев апартаментов по сравнению с жителями квартир значительно выше. Однако эти минусы компенсирует один огромный плюс — доступные цены. Поэтому в столице с ее заоблачными ценами такой формат недвижимости весьма популярен у небогатых покупателей.

Больше всего новых апартаментов, по данным Est-a-Tet, выставлено на продажу в столичных районах Соколиная Гора, Щукино, Южнопортовый, Ростокино и Покровское-Стрешнево. По средней стоимости лота вне конкуренции Пресненский район. Во многом благодаря небоскребам «Москва-Сити». С начала этого года в Международном деловом центре, по оценке Knight Frank, продали апартаментов на 15,7 млрд руб. В среднем 1 кв. м. здесь стоит 700 тыс. руб. При этом в элитном районе ужасная социальная инфраструктура. Ведь застройщики апарт-комплексов, в отличие от жилых домов, не обязаны строить детсады, школы и больницы. Но об этом покупатели апартаментов, разумеется, узнают после сделок.

«Обеспечить построенные в столице апартаменты социальной инфраструктурой невозможно, — заявил на днях вице-мэр Москвы Андрей Бочкарев, курирующий стройкомплекс. А перевести их в статус «жилья с ограничениями», по его мнению, может только специальный закон.

Напомним, в апреле этого года группа сенаторов и депутатов внесла в Госдуму законопроект, призванный определить правовой статус апартаментов в России. Правда, момент народные избранники выбрали не совсем удачный. На фоне общего взлета стоимости жилья инициатива подхлестнула активность девелоперов и спрос покупателей на столичные апартаменты. В конце весны цены на ожиданиях и на слухах устремились вверх. Правда, к концу лета ажиотаж заметно поутих. Стало понятно, что решать судьбу долгожданного законопроекта придется депутатам Госдумы нового созыва.

Читайте также:  В России растет ипотечная ставка

Смена лидера

По оценке аналитиков компании «Метриум», по итогам третьего квартала столичные апартаменты массового сегмента за год подорожали на 26%, а средневзвешенная цена достигла 241 210 руб. за квадрат. «Стоимость 1 кв. м в первичных объектах экономкласса сегодня составляет 163,2 тыс. руб., в комфорт-классе — 255 тыс. руб., в бизнес-классе — 365,6 тыс. руб., в премиуме — 996 тыс. руб.», — сообщил руководитель АЦ ИНКОМ-Недвижимость Дмитрий Таганов.

По данным Est-a-Tet, большей популярностью пользуются лоты в бюджете от 5 до 14 млн руб. Спрос на них (59%) превышает предложение (47%.) В июле–сентябре уменьшилось количество сделок с привлечением ипотеки. Во втором квартале ипотечными кредитами для покупки апартаментов пользовались 47,9% покупателей, в третьем квартале показатель снизился до 43,7%. В прошлом году доля сделок с ипотекой в этом сегменте составляла 37,4%.

В третьем квартале внутри МКАД стартовали продажи в 10 апарт-комплексах. Расширение экспозиции повлияло на структуру предложения по округам: в лидеры выбился ЮВАО — его доля в разрезе округов увеличилась до 20,8% от числа всех предложений. ВАО — лидер предыдущего квартала — сместился на второе место (19,9% — 1,8 п.п.). Сократилась и доля СВАО (4,7% — 5 п.п.).

За счет выхода большого количества проектов эконом- и комфорт-класса доля массового сегмента выросла на 13,5 п.п. и составила 44,7% рынка. Бизнес-класс, хотя и сохранил количественное преимущество перед «массовыми» проектами, стал сдавать позиции из-за высокого спроса и соответствующего вымывания предложения (57% всех сделок по апартаментам за прошедший квартал пришлось на бизнес-класс, 33% — на массовый сегмент).

Подавляющая часть лотов экспозиции находится в корпусах на этапе монтажа. За последние три месяца их доля увеличилась на 27,1 п.п. — до 47,3%. В структуре предложения по типу отделки увеличилось число апартаментов с предчистовой отделкой white box (19,8%; +7,4 п.п.). Сократилась доля лотов с чистовой отделкой «под ключ» (37,3% — 6,1 п.п.). Доля лотов без отделки составила 42,9% всех предложений (-1,6 п.п.).

Читайте также:  Эксперт оценил реализацию проектов в рамках государственно-частного партнерства

В настоящий момент в столице и Новой Москве (если брать только ЖК апартаментов, без комбинированных форматов) продается около 670 тыс. кв. м., — сообщила «МК» главный аналитик ГК МИЭЛЬ Екатерина Бережнова. С ее слов, в Новой Москве цены на апартаменты экономкласса начинаются от 137 тыс. руб. за 1 кв. м.

На вторичном рынке апартаментов Старой Москвы, по данным ЦИАН, в продаже находится 3,7 тыс. лотов. Средняя цена 1 кв. м составляет 473,1 тыс. руб. За последние 12 месяцев заметнее всего подорожали лоты в районах Алексеевский, Замоскворечье и Лосиноостровский.

Свежие ветры

Опрошенные «МК» аналитики выделили три тренда, набравших силу в начале осени. Во-первых, доля апартаментов в девелоперских проектах устойчиво растет, отметил Дмитрий Таганов. По его словам, застройщики стали выводить на рынок больше лотов данного сегмента из-за рекордно высоких цен на квартиры — апартаменты стоят на 10–20% дешевле, а потому могут привлечь покупателей, которым обычное жилье стало недоступно. Сейчас доля апартаментов в проектах составляет 13%, в то время как год назад — всего 5%.

Руководитель отдела продаж компании «Этажи» в Москве Максим Климов отметил еще две тенденции. По его мнению, рост цен на апартаменты существенно замедлился: если за 12 месяцев средняя цена 1 кв. м. в них выросла на 25,5%, то за последние три месяца они прибавили в цене всего около 1–1,2%. Сказывается замедление роста цен во всех сегментах рынка и постепенное снижение спроса. Апартаменты по-прежнему сохраняют дельту в стоимости с жилой недвижимостью и поэтому привлекают многих своей доступностью.

«Апартаменты для потенциальных покупателей уже не в диковинку, и к ним стали относится как к более доступной альтернативе жилья. Поэтому доля тех, кто готов рассматривать апартаменты для покупки, с начала года выросла на 20%», — заметил Климов.

Портрет покупателя

По его словам, среди покупателей апартаментов достаточно много тех, кто не проживает постоянно в столице, но приезжает сюда периодически с какой-то целью. Нередко эти люди живут за границей, и апартаменты для них своего рода перевалочная база. Вторая категория — инвесторы, которые приобретают с целью будущей перепродажи или получения пассивного дохода от сдачи в аренду. Третья — люди в возрасте 45–50 лет, которые покупают такой вид недвижимости для временного проживания своих детей. Четвертая — молодые семьи. Они выбирают апартаменты как аналог более дешевого временного жилья.

Читайте также:  Разъяснились планы Германии ввести безвизовый режим для молодых россиян

Есть еще и пятая целевая аудитория. «Апартаменты часто приобретают покупатели, у которых уже есть квартира в Москве. Им не нужна регистрация в городе. Они интересуются лотами в престижных районах и центре города, поближе к месту работы», — добавил Дмитрий Таганов.

Прогнозы под елочку

По его прогнозу, до конца текущего года в сегменте апартаментов ожидается медленный рост цен. Это объясняется хоть и замедляющимся, но не остановившимся спросом и увеличением ключевой ставки ЦБ — покупатели стараются успеть приобрести квартиру до очередного ее повышения в цене. «Кроме того, за период действия программы льготной ипотеки крупные девелоперы накопили серьезный запас финансовой прочности, что позволяет им стимулировать покупателей при помощи различных преференций и маркетинговых инструментов», — заметил Дмитрий Таганов.

«Динамика роста цен до конца года будет очень сдержанной, на уровне 0,5–1% в месяц. Апартаменты по-прежнему будут сохранять ценовую дельту с жилой недвижимостью. Поэтому динамика роста цен на них будет догоняющей рост цен на другие виды недвижимости», — заключил Максим Климов. То есть до новогодних каникул апартаменты будут дорожать чуть быстрее, чем квартиры и студии.

Несмотря на свой неурегулированный статус, апартаменты по-прежнему выглядят привлекательнее жилых новостроек благодаря более доступным ценам. Таким образом, этот формат недвижимости имеет хорошие шансы упрочить свои позиции на столичном рынке жилья, уверены аналитики.